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關于印發《寧德市人民政府國有資產監督管理委員會所出資企業資產租賃和經營業務承包管理工作指引》的通知

來源: 寧德市國資委      發布時間: 2020年06月15日 16:21     瀏覽量:{{ pvCount }}     【字體:  

各所出資企業:

  經市國資委研究同意,現將《寧德市人民政府國有資產監督管理委員會所出資企業資產租賃和經營業務承包管理工作指引》印發給你們,請認真貫徹執行。

  寧德市人民政府國有資產監督管理委員會

  2019年12月10日

  (此件主動公開)

  寧德市人民政府國有資產監督管理委員會

  所出資企業資產租賃和經營業務

  承包管理工作指引

  第一章  總則

  第一條  為進一步規范所出資企業及其子企業的資產租賃和經營業務承包行為(以下簡稱租賃(承包)行為),提高國有資產運營效益,防止國有資產流失,確保國有資產的保值增值,根據《福建省人民政府國有資產監督管理委員會所出資企業資產租賃和經營業務承包管理工作指引》(閩國資產權〔2018〕30號),結合《寧德市國有企業資產出租管理辦法》(寧政辦〔2017〕72號)制定本指引。

  第二條  本指引所稱企業,是指寧德市人民政府國有資產監督管理委員會(以下簡稱市國資委)依法履行出資人職責的企業(以下簡稱所出資企業)及其所屬各級國有及國有控股企業、國有實際控制企業。

  第三條  本指引所稱資產租賃是指企業作為出租方,將自身擁有的非流動性資產(包括土地、房產、倉庫、設備、廣告位等),租賃給自然人、法人或其它組織(以下簡稱承租方),且租賃期限超過三個月,并向承租方收取租金的經營行為。

  本指引所稱經營業務承包是指企業作為發包方,將自身擁有的經營業務,承包給自然人、法人或其它組織(以下簡稱承包方),并向承包方收取承包金的經營行為。

  第四條  企業的租賃(承包)行為適用于本指引。以下情形可由企業自行決定:

  (一)從事融資租賃業務的;

  (二)企業住房提供給本企業職工租住的;

  (三)由政府批準企業承辦的產業園區對外招商引資項目的(企業自有資產除外);

  (四)法律法規另有規定的。

  第五條  企業租賃(承包)行為應當遵循等價有償和公開、公平、公正、誠信的原則,按照本指引開展租賃(承包),加強自律管理,保證租賃(承包)有序進行。

  第六條  租賃(承包)標的物應不存在法律糾紛。已列入拆遷、重組、清算和破產計劃等處于待處理狀態的企業以及上一級出資人對企業占有的標的物已有明確處置意見的,原則上不實施租賃(承包)行為。確需租賃(承包)的,必須與承租(包)方特別約定相關事項的處理方式。企業將經營業務承包的,應具備獨立財務核算的條件。

  第二章  資產租賃和經營業務承包行為決策

  第七條  企業資產租賃(承包)應通過公開方式確定承租(包)方。單項資產年租(承包)金(底價)40萬元(含)以下、綜合資產年累計租(承包)金(底價)100萬元(含)以下的,且租賃(承包)期限少于5年(含),由企業審批。超過的報市國資委審批。

  單項資產年租(承包)金(底價)5萬元以下的、綜合資產年累計租(承包)金(底價)10萬元以下的,企業按公開、公平、公正的原則自行組織公開交易。

  租賃(承包)資產的租(承包)金底價評估結果由批準單位備案。

  每年1月31日前所出資企業將本企業審批的租賃(承包)事項書面報告市國資委。

  第八條  有下列情形之一的,不限租(承包)金和期限,由企業報市國資委批準:

  (一)涉及教育、醫療衛生、公共安全的租賃(承包)事項。

  (二)可能造成重大影響,涉及公共安全,影響公共衛生、社會秩序等的資產租賃(承包)。

  第九條  報市國資委批準的租賃(承包)事項,應附租賃(承包)方案。租賃(承包)方案包含但不限于以下內容:

  (一)介紹租賃(承包)標的物的基本情況(地點、名稱、建筑面積、核定用途、產權證號等)

  (二)若租(承包)期限超過5年,需說明理由。

  (三)租賃(承包)方案批準的內部決策情況(含租賃(承包)方案在公示期間的職工意見以及職工意見的采納情況)。

  (四)要約主要內容包括:

  1.承租(包)方應當具備的基本條件:具有良好的財務狀況和支付能力;具有良好的商業信用;承租(包)方為自然人的,應當具有完全民事行為能力;企業認為需要設定的符合法律法規規定的其他條件。

  2.租賃(承包)期限。

  3.預估底價(預估底價采用方法及租(承包)金增減原因說明)。

  4.租(承包)金遞增率。

  5.履約保證金。

  6.對租賃(承包)用途的限制要求。

  7.優先權情況。

  8.風險揭示及企業認為需要明確的其他事項。

  9.承租(包)條件。

  (五)其他需披露的事項。

  資產租賃(承包)公告和產權交易機構公告的內容除預估底價外必須和本條(一)、(二)、(三)、(四)、(五)項內容一致。如有變更,需征得批準單位同意。

  第十條  當上述租賃(承包)事項得到市國資委批準的,企業嚴格按照以下規定辦理:

  1.委托市國資委公開選聘的評估機構評估。

  2.評估結果報批準租賃(承包)事項的單位備案。

  3.委托產權交易機構公開租賃(承包)。

  4.簽訂租賃(承包)合同。

  第十一條  租賃(承包)原則上不得設置資格條件,確需設置的,不得有明確指向性或違反公平競爭原則。

  第十二條  批準后的租賃(承包)方案,應在本企業進行公示,公示期不少于5個工作日。

  涉及職工安置事項的,安置方案應當經職工代表大會或職工大會同意。

  第三章  資產租賃和經營業務承包底價及期限

  第十三條  租賃(承包)底價應根據市場價格、供需情況以及資產的實際狀況、資產的價值補償等因素綜合確定。企業可通過市場調查分析、參考有關部門公布的租(承包)金指導價、備案后的評估值或最近(一年內)一期租(承包)金,確定租賃(承包)底價。國資委審批后的租賃(承包)項目應委托評估經備案確定底價。

  第十四條  租賃(承包)期限原則上不超過5年。

  經測算、評估,對投資金額大、回收期長的租賃(承包)項目,租賃(承包)期限可適當延長,但最長不超過10年(含)。

  第十五條  有下列情形之一的,經市國資委批準,租賃(承包)期限可以在5年以上10年(含)以下:

  (一)賓館(酒店)類資產的租賃(承包);

  (二)大型商場的租賃(承包);

  (三)農業類土地使用權的租賃(承包);

  (四)其他需要較長租(承包)期才能充分發揮效益的資產租賃(承包)。

  第四章  資產租賃和經營業務承包交易流程

  第十六條  單項資產年租(承包)金(底價)達到5萬元及以上的、綜合資產年累計租(承包)金(底價)達到10萬元及以上的,必須通過產權交易機構公開競價租賃(承包)。

  第十七條  批準后的租賃(承包)事項,15個工作日內必須委托產權交易機構。受委托的產權交易機構應當在受委托的5個工作日內對外披露信息。

  第十八條  企業租賃(承包)信息按照以下方式對外披露:

  (一)進入產權交易機構交易的租賃(承包)項目,產權交易機構可通過產權交易機構網站、所出資企業網站、標的物企業網站或信息公開欄、租賃(承包)標的現場等對外公開租賃(承包)信息,并根據需要在專業性網站報刊雜志等媒體或中介發布信息。信息發布渠道不得少于4種。

  (二)企業自行組織交易的租賃(承包)項目,企業可通過產權交易機構網站、所出資企業網站、標的物企業網站或信息公開欄、租賃(承包)標的現場等對外公開租賃(承包)信息,并根據需要在專業性網站報刊雜志等媒體或中介發布信息。信息發布渠道不得少于3種。

  第十九條  租賃(承包)信息披露內容包括但不限于以下:

  (一)租賃資產的產權狀況、實物現狀、資產明細清單、租賃用途(明確允許或限制經營范圍)、租賃期限、租金收繳辦法、租賃底價及遞增率、競價方式、承租條件、承租方資格條件、優先權情況、風險揭示、監督電話等。

  (二)承包業務情況、承包用途(明確允許或限制經營范圍)、承包期限、承包金收繳辦法、承包底價及遞增率、競價方式、承包條件、承包方資格條件、優先權情況、風險揭示、監督電話等內容。

  第二十條  企業應按要求向產權交易機構提供披露信息責任主體內容的紙質文檔材料,并對披露內容和所提供材料的真實性、完整性、準確性負責。產權交易機構應當對企業所提交資料進行審查,并對信息披露的規范性負責。

  第二十一條  租賃(承包)項目首次信息披露的租賃(承包)底價,不得低于租賃(承包)方案中確定的底價。

  第二十二條  企業租賃(承包)項目首次信息披露時間不少于7個工作日。

  信息披露期滿未征集到意向承租(包)方,且不變更信息公告內容的,可以延長信息公開期限,每次延長期限應當不少于5個工作日。

  降低租賃(承包)底價或變更承租(承包)條件后重新披露信息的,披露時間不得少于7個工作日。新的租賃(承包)底價低于原租賃(承包)底價的90%時,應經行為批準單位書面同意。

  第二十三條  在正式披露信息期間,企業不得變更信息披露內容,企業由于非自身原因或其他不可抗力因素需對租賃(承包)條件進行澄清或修改的,企業應當及時調整或補充信息披露內容,信息披露時間重新計算。因其它特殊原因需撤銷所發布信息的,應經行為批準單位批準同意后,企業在原信息發布渠道上進行公告,并書面告知已經征集到的意向承租(包)方。

  第二十四條  由產權交易機構組織公開租賃(承包)的,由產權交易機構負責意向承租(包)方的登記工作,對意向承租(包)方資格進行審核并向企業反饋審核意見。產權交易機構與企業意見不一致的,由行為批準單位決定。

  企業應安排專人協助做好所有意向承租(包)方對標的物的盡職調查,全面介紹租賃資產或承包經營業務的情況,不得采取隱瞞、欺騙或其他不正當手段影響意向承租(包)方的選擇或合同簽訂,不得和意向承租(包)方串通并為其提供特殊便利。

  第二十五條  信息披露期滿后,產生多個符合條件的意向承租(包)方的,按照披露的競價方式組織競價。只產生一個符合條件的意向承租(包)方的,可按意向承租(包)方實際報價且不低于租賃(承包)底價簽訂租賃(承包)合同。若經過產權交易機構掛牌兩次流拍后,在租賃(承包)條件不變的情況下可由企業自行組織競價,掛牌底價不得低于最后一次產權交易機構掛牌租賃(承包)底價。

  第二十六條  競價可以采取拍賣、網絡競價及其他競價方式,且不得違反國家法律法規的規定。

  第二十七條  下列情形之一的,可采取協議方式租賃(承包):

  (一)寧德轄區內企業和項目所在地的縣級(含)行政事業單位、國有獨資企業、國有全資企業、國有獨資公司及國有控股企業之間的租賃(承包)行為;

  (二)同一所出資企業及其所屬各級國有及國有控股企業、國有實際控制企業之間的租賃(承包)行為;

  (三)不超過90天的臨時資產租賃行為(不存在延期情況);

  (四)企業資產因空間或結構原因無法單獨租賃(承包),必須與其他業主共同租賃(承包)的;

  (五)辦公、經營場所等資產作為經營業務承包或合作附加條件的租賃行為。

  其中(一)、(二)、(三)項由所出資企業確定審批權限,(四)、(五)項須經企業決策后逐級報市國資委審批。

  屬于市國資委審批協議方式確定的租賃(承包)行為,雙方可按市國資委備案后的評估價協議租賃(承包),但租賃(承包)期限不得超過5年(含)。

  租賃(承包)期內,租賃(承包)合同主體、用途等主要條款需要變更的,必須終止原合同。重新租賃(承包)時,按本辦法規定的權限和程序報批。

  第二十八條  為民生項目配套并且享受國家優惠政策形成的非流動性資產,其對外租賃(承包)時必須征求政府行業主管部門意見。因涉及教育、公共衛生、公共安全,需要設定最高收費標準等限制性條款的,以合同約定等方式確定,可以以評估價作為租賃(承包)價。根據政府行業主管部門審核、市國資委審定的《民生項目公開租賃(承包)評審細則》進行評分,按照評分結果擇優選定承租(包)方。

  第二十九條  以評分方式選定承租(包)方的具體流程。

  (一)由企業制定或者由企業委托律師事務所等中介機構制定《民生項目公開租賃(承包)評審細則》;政府行業主管部門對《民生項目公開租賃(承包)評審細則》所依據的法律、法規、政策進行審核;市國資委審定《民生項目公開租賃(承包)評審細則》。

  (二)產權交易機構依照審定后的《民生項目公開租賃(承包)評審細則》制定交易文件、發布租賃(承包)公告,并對意向承租(包)方所提供的材料和文件進行初步審查。

  (三)當租賃(承包)方案公示期滿,只有1個意向承租(包)方,雙方可直接按照意向承租(包)方提交的相應文件響應內容簽訂租賃(承包)合同。

  意向承租(包)方達到2個及以上的,由市國資委邀請政府行業主管部門、市財政局、租賃(承包)企業,并由政府行業主管部門、市財政局、租賃(承包)企業指派人員組成評審小組,按照《民生項目公開租賃(承包)評審細則》,對意向承租(包)方進行綜合評分。

  (四)評審過程,由市國資委職能科室和租賃(承包)企業各指派1名人員,進行監督。

  (五)綜合評分,分為兩個階段:

  1.第一階段:室內評審。由產權交易機構組織評審小組,對意向承租(包)方提供的材料和文件進行評分;

  2.第二階段:實地考察。評審小組和監督人員應當根據得分排序和意向承租(包)方提供的文件材料,依次核實提供材料的真實性、可靠性,若有跡象表明提供材料的真實性、可靠性存在疑慮,應當進一步調查具體原因,根據競價文件的具體規定確定最終承租(包)方。

  (六)評審結果經評審小組及監督人員確認無誤、簽字認定后,得分最高者為承租(包)方。

  第三十條  意向承租(包)方認為競價文件、競價過程、成交結果使自己的權益受到損害的,可以在知道或應當知道之日起5個工作日內,以書面形式向企業、產權交易機構提出質疑。企業、產權交易機構應當在5個工作日內做出答復。意向承租(包)方對質疑答復不滿意的,可以在答復期滿15個工作日內向市國資委投訴,市國資委在15個工作日內做出答復。

  租賃(承包)過程的投訴舉報,由市國資委負責受理。

  第三十一條  租賃(承包)結果應通過原信息披露平臺對外公示,發布渠道不得少于3種。通過產權交易機構組織的租賃(承包)項目,必須將租賃(承包)結果通過產權交易機構網站對外公示。公示期不少于1個工作日。

  公示內容包括資產(經營業務)名稱、承租(包)方簡況、租賃(承包)價格、監督電話等。

  租賃(承包)合同應在結果公示結束次日起5個工作日內簽訂。

  第五章  合同管理

  第三十二條  企業應按照已披露的租賃(承包)合同與承租(包)方簽訂租賃(承包)合同。合同文本應提供給各關聯方保存。

  第三十三條  租賃(承包)合同主要內容應當包括但不限于以下內容:租賃(承包)標的物狀況、租賃(承包)用途、租賃(承包)期限、租(承包)金標準及遞增率、租(承包)金收取時間與方式、雙方權利與義務、合同變更、解除及合同糾紛的處理辦法和違約責任等條款。

  第三十四條  合同中應載明合同終止情形及免責條款。下列情形,企業應制定對應措施:

  (一)承租(包)方不按時繳納租(承包)金或確實無力履行合同;

  (二)擅自搭建、拆改結構或改變承租(包)用途;

  (三)擅自轉租賃(承包);

  (四)利用租賃(承包)標的物進行違法活動;

  (五)故意損壞租賃(承包)標的物;

  (六)因城市建設規劃或城市更新改造需要拆遷或土地收儲;

  (七)企業改制、重組;

  (八)因法律、法規、政策調整或不可抗力致使租賃(承包)合同不能繼續履行;

  (九)其他情形。

  因出現(一)至(五)情形導致企業造成損失的,企業應積極向承租(包)方追索。

  第三十五條  企業應向承租(包)方收取合同履約保證金,并對租(承包)金的支付進行約定。嚴禁擅自減免承租(包)金的行為。

  第三十六條  合同一旦簽訂生效,不允許隨意變更。一旦合同中載明的合同終止情形出現,合同應及時終止。

  變更內容涉及租賃(承包)價格、租賃(承包)用途、租賃(承包)期限等核心條款的,由所出資企業審定后報市國資委審批。否則,不得改變租賃(承包)合同。

  第三十七條  租賃(承包)合同期滿或提前終止合同后,需繼續租賃(承包)的,企業應當重新組織租賃(承包)。

  第三十八條  企業應做好租賃(承包)項目檔案管理,將租賃(承包)方案及其審議審批、評估報告及其備案情況、承租(包)方選擇文件(含競價文件)、租賃(承包)合同文本等相關資料按項目單獨立卷,集中管理。

  第三十九條  所出資企業應在企業租賃(承包)合同簽訂后10個工作日內,將其相關數據及合同報市國資委產權管理科備案,并對數據審核把關,確保信息真實、全面、準確。

  第四十條  企業要建立租賃(承包)標的清單管理制度,定期發布所屬企業需對外租賃(承包)項目清單或變更情況。企業、產權交易機構應建立承租(包)方黑名單制度,對合同執行不力、有違法違規行為、被列入懲戒或失信名單等的法人、團體、個人的承租(包)資格進行限制。

  第四十一條  企業應在租賃(承包)到期前3個月,做好下一輪租賃(承包)準備工作,確保租賃(承包)工作持續有序進行。

  第六章  監督管理

  第四十二條  市國資委應對企業租賃(承包)行為進行指導監督,督促所出資企業和產權交易機構建立健全資產租賃和經營業務承包管理制度,抓好制度落實。

  第四十三條  企業是租賃(承包)行為的責任主體。企業應按出資關系,對租賃(承包)行為承擔監管責任。企業主要領導是本企業租賃(承包)行為的第一責任人。

  第四十四條  企業應當根據法律法規和本指引的相關規定,結合企業實際,建立健全資產租賃和經營業務承包管理的規章制度。應對租賃(承包)合同執行情況進行檢查,及時發現并糾正存在的問題。

  第四十五條  產權交易機構是企業租賃(承包)行為的服務主體,應制定租賃(承包)交易制度,加強內部管理,規范操作,為企業提供優質服務。

  第四十六條  租賃(承包)過程中出現濫用職權、玩忽職守、違法違規行為,造成國有資產損失的,將依照有關法律法規追究相關人員責任,并責成其依法承擔相應的賠償責任;造成國有資產流失,情節嚴重涉嫌犯罪的,移送司法機關依法追究刑事責任。

  第四十七條  企業不得通過化整為零、調整租賃(承包)資產賬面值、連續短期租賃(承包)等方式規避本指引規定的審批、進場交易等程序。

  第四十八條  企業監事會和其他有關內部監督部門應對本企業的資產租賃(承包)工作進行全過程監督,對資產租賃(承包)合同的履行情況進行定期檢查和隨機抽查,及時發現并糾正存在的問題。不糾正或糾正不及時的,企業監事會和其他有關內部監督部門應直接上報市國資委,由市國資委責成企業糾正,并追究相關人員責任。市國資委應對企業的資產租賃(承包)事項進行監督檢查。

  第七章  附則

  第四十九條  企業名稱、標識、商標、經營許可權等無形資產原則上不對外租賃(承包)。

  第四五十條  企業持有的境外資產租賃或境外企業經營業務承包按本指引履行相關程序,在符合所在地法律法規條件下,企業自行組織交易。

  第五十一條  本指引由市國資委負責解釋。企業在執行本指引過程中遇到問題,應及時向市國資委反饋。

  第五十二條  本指引自發布之日起執行。

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